Vendita di immobile locato al terzo acquirente

La causa che ha condotto all’importante pronuncia della Cassazione riguarda una società che in un primo momento aveva venduto a un compratore due unità immobiliari site in un condominio. Successivamente l’acquirente, odierno cessionario della società, aveva rivenduto alla società i due immobili. Durante il periodo nel quale l’originario compratore era stato proprietario delle due unità immobiliari site in un condominio, il Condominio aveva riscontrato il mancato pagamento degli oneri condominiali. Poiché, però, le due unità immobiliari erano state vendute nuovamente alla società odierna cessionaria, il Condominio si munisce di decreto ingiuntivo per il recupero dele somme dovute nei confronti della società. Quest’ultima ricorre in cassazione con un ricorso articolato in 5 motivi. I Giudici di legittimità, nell’accogliere i primi quattro motivi di ricorso enunciano tre importanti principi di diritto:

• in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) - locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato;
• l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del Condominio implicante l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di cessione o di locazione di immobile facente parte del Condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità;
• il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente.

(Cass. civ., sez. II, ord., 4 marzo 2024, n. 5704)