Illegittima l’apertura di una porta antincendio sul muro condominiale

Avverso l'ordinanza del Tribunale che dichiarava illegittima l'apertura di un passaggio su un muro di proprietà condominiale, i soccombenti hanno proposto ricorso alla Corte d’appello che però ha confermato la decisione iniziale affermando che l'apertura era non autorizzata e che, posta la funzione dichiarata di uscita di emergenza per il locale commerciale degli appellanti, l’uscita anteriore esistente era già sufficiente a tal fine. L’apertura rispondeva infatti alla necessità di mettere in comunicazione il locale commerciale con altra proprietà di uno degli appellanti collocata al di fuori del contesto condominiale.

La questione è giunta all’attenzione della Cassazione.

Secondo i ricorrenti, sussisterebbero i requisiti richiesti dall’art. 1052 c.c. (che disciplina l'ipotesi di costituzione di passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso), considerata la parziale interclusione del fondo. Inoltre, sarebbe stato necessario rispettare le normative di sicurezza antincendio imposte dall’autorità amministrativa, in un’ottica di tutela dell’incolumità e della sicurezza di lavoratori e avventori. Sottolineavano inoltre che il peso imposto sul fondo servente era assolutamente sopportabile, posto che l’uso in concreto di tale servitù sarebbe stato meramente eventuale e legato, peraltro, a circostanze di eccezionalità e urgenza.

Il ricorso non trova però accoglimento. La Cassazione, con la sentenza n. 5410 del 29 febbraio 2024, ha rigettato l’impugnazione alla luce del principio secondo cui «in tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini».

Inoltre «la realizzazione di un’uscita di sicurezza, al fine di permettere il deflusso della clientela su un’area privata, non è un’ipotesi sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 1052 c.c. Inoltre, anche a voler estendere il perimetro dell’attività lato sensu industriale, così da comprendere altresì le attività commerciali, mancherebbe in ogni caso l’interesse generale della produzione, posto che “l’aver dotato il locale di una certa capienza, così determinando la sua presunta sottoposizione alla più stringente normativa antincendio, è il risultato di un’autonoma decisione degli appellanti che, pur essendo diretta a perseguire il legittimo obiettivo di maggiori ricavi, non può comportare l’imposizione di pesi sulla proprietà di terzi”».