Supercondominio: le villette a schiera partecipano a tutte le spese?

I proprietari di alcune villette comprese all’interno di un c.d. supercondominio venivano citati in giudizio per il pagamento degli oneri condominiali. Essi contestavano davanti al Tribunale la qualifica di condomini in quanto le villette erano costruite su una particella diversa in forza di separata e distinta concessione edilizia. C’era inoltre un muro di recinzione a dividere le villette dal complesso immobiliare, distinti accessi e distinti impianti di citofono. Ciononostante, il Tribunale accoglieva la domanda del supercondominio. In appello invece veniva riconosciuto l’onere delle villette di partecipare alle sole spese di manutenzione della rete fognaria e alle spese idriche di adduzione.

La pronuncia è stata impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 2580 del 29 gennaio 2024, ha dato ragione alla Corte d’appello.

In primo luogo, la Cassazione conferma la natura di supercondominio degli edifici sulla base della sussistenza di elementi di fatto, tra cui le opere di urbanizzazione primaria realizzate (rete idrica e fognaria ed impianto di illuminazione), rilevanti al fine della presunzione di sussistenza di un «supercondominio» appunto. Di conseguenza, è corretto riconoscere la legittimazione a pretendere il pagamento delle spese di amministrazione e assicurazione degli impianti comuni.

Inoltre, la Corte d’appello ha correttamente applicato il principio secondo cui le delibere di bilancio poste a fondamento della domanda di pagamento avevano imposto ai proprietari delle villette spese da loro non dovute perché inerenti all’utilizzo di beni a loro non comuni o di servizi di cui invece non fruivano (quelle relative alla guardania, amministrazione e assicurazione del parco e alle strade interne al parco, la pulizia e gli arredi, l’impianto di illuminazione, il cancello di ingresso e il citofono). Le altre spese invece sono state correttamente suddivise anche per le villette.

Dagli accertamenti condotti in giudizio, era infatti emerso che l’’impianto fognario, la rete di illuminazione del viale esterno e la rete idrica risultavano in comune, così che, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile, anche il c.d. supercondominio, in mancanza di titolo contrario, era venuto in essere di fatto senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari. Ma le spese esigibili erano limitate a quelle di amministrazione e assicurazione degli impianti comuni.