Revoca del certificato di agibilità, sono responsabili la società costruttrice e l’ingegnere?

Un condomino ha citato in giudizio una società di costruzioni in solido con l'ingegnere direttore progettista perché era stato revocato il certificato di agibilità dell'immobile causandone, di conseguenza, la non commerciabilità. Dopo aver chiarito il prezzo di acquisto (€196.000,00), il condominio-attore ha richiesto la rideterminazione del prezzo e il risarcimento dei danni provocati dagli illeciti subiti, ovvero dalla non commerciabilità del bene a causa della revoca del certificato di agibilità. La parte attrice (condominio) chiedeva anche la condanna dell’ingegnere in solido con la società edile al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto e il valore del bene considerati tutti gli oneri sullo stesso gravanti, nonché il risarcimento del danno morale e del danno subito in conseguenza dei costi sostenuti e da sostenere. Il tribunale, in parziale accoglimento della domanda del condominio-attore, ha condannato l'ingegnere a pagare a quest’ultimo la somma di €1.641,00 più interessi, respingendo le altre richieste e compensando le spese di lite.

Il Tribunale, nel dirimere la controversia, ha dovuto esaminare due questioni, ovvero se la revoca del certificato di agibilità possa essere superata dai parametri specifici della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione e dal versamento di oneri al Comune. E se, una volta riscontrata la sussistenza di questi due parametri, se questi siano imputabili al direttore progettista e se, quindi, possano comportare conseguenze patrimoniali per il proprietario dell'immobile privo di agibilità.

Il Tribunale, per valutare la legittimità delle richieste fatte dal condomino, ossia il rimborso della differenza tra il prezzo pagato e il valore effettivo della proprietà acquistata, insieme al risarcimento di tutti i danni, si è concentrato sull'analisi della revoca del certificato di agibilità dell'immobile coinvolto. Ha sottolineato che questa revoca potrebbe essere superata mediante due misure specifiche: la realizzazione delle opere di urbanizzazione e il pagamento degli oneri al Comune. In merito alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il Tribunale ha rilevato che l'obbligo di completare tali lavori, assunto da chi firma un accordo edilizio, ricade non solo sul firmatario, ma anche su chi richiede il permesso di costruire e su chi ha eretto l'edificio con l'approvazione del precedente proprietario, diventando tutti solidalmente responsabili per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. Pertanto, sia il costruttore che il direttore dei lavori sono considerati solidalmente responsabili delle conseguenze dannose derivanti dalla costruzione difettosa. Secondo il Tribunale, poiché il condominio ha acquistato l'immobile nel 2004 (prima della revoca dell'agibilità nel gennaio 2015), le responsabilità relative alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e agli accordi urbanistici stipulati prima dell'acquisto (come il pagamento degli oneri di urbanizzazione, la cessione di aree al Comune, ecc.) ricadono sullo stesso in proporzione. Il direttore dei lavori non è responsabile, secondo il Tribunale, poiché non ha attestato falsamente che le opere non erano state completate, ma ha certificato che i requisiti di legge erano soddisfatti.

Sebbene il Comune avesse revocato l'agibilità del condominio nel gennaio 2015 e avesse ripetutamente richiesto ai lottizzanti di completare le opere, il direttore dei lavori aveva terminato i suoi incarichi nel 2009. Il Tribunale ha anche sottolineato che il Comune ha incassato le fideiussioni per garantire l'esecuzione delle opere, esimendo così il direttore dei lavori da eventuali danni patrimoniali reclamati dall'attrice. In conclusione, il danno causato dalla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione non può essere attribuito al direttore dei lavori, in quanto altri fattori, come l'inerzia dei lottizzanti, hanno contribuito alla situazione. (Tribunale di Massa, 17 novembre 2023)