L’accordo definitivo supera sempre l’accordo preliminare

Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo accordo, in quanto il contratto preliminare resta superato dal contratto definitivo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (ordinanza numero 23496 del 18 luglio 2026 della Cassazione), i quali, a chiusura del contenzioso originato dalla cessione di un appartamento (con sottostante garage), aggiungono che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, da cui risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo.
A dare il ‘la’ al fronte giudiziario sono stati, nella vicenda in esame, i due compratori dell’immobile, i quali hanno spiegato di aver dovuto sostenere delle spese per il completamento dell’immobile e hanno osservato che i locali al piano seminterrato erano privi di agibilità, e, di conseguenza, hanno formulato domande di condanna del venditore all’esecuzione delle opere necessarie all’ottenimento dell’agibilità o di quantificazione del relativo costo, di condanna del venditore a fornire le garanzie decennali postume e a risarcire i danni e, in via subordinata, di riduzione del prezzo con condanna alla restituzione dell’importo pagato in eccedenza.
Anche per i magistrati di Cassazione, come già per i giudici di merito, la posizione sostenuta dai due compratori è priva di fondamento.
Fondamentale il riferimento alla volontà delle parti, ricostruita partendo proprio dall’esame del contratto definitivo, laddove stabilisce che la vendita viene effettuata ed accettata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto in oggetto si trova e laddove precisa che la parte acquirente dichiara d’avere prima d’ora preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente si trova quanto acquistato, di averne valutato le caratteristiche e qualità (anche ai fini della determinazione del prezzo di vendita) e di accettarle integralmente.
Deve ritenersi, anche secondo i magistrati di Cassazione, che la constatazione che il contratto preliminare avesse ad oggetto l’immobile allo stato grezzo, e che fossero stati i promissari acquirenti (e non il promittente venditore) ad aver concluso in pari data con una società il contratto di appalto per l’esecuzione delle opere di completamento dell’immobile, valesse unicamente a confermare l’esattezza delle considerazioni già svolte sulla scorta del tenore letterale del contratto definitivo.
È dunque evidente che il giudice d’Appello non ha inteso contrapporre all’assetto emergente dal rogito una diversa regolamentazione eventualmente contenuta nel contratto preliminare, ma ha utilizzato le pattuizioni di cui a quest’ultimo accordo al solo fine di supportare ulteriormente l’interpretazione del contratto definitivo quale già emergeva dal senso letterale delle clausole, confermando, in tal modo, quale fosse l’effettiva volontà espressa dalle parti.
Per le stesse ragioni, deve escludersi che, in concreto, all’interpretazione letterale ne sia stata contrapposta una diversa fondata su criteri ermeneutici integrativi di carattere oggettivo.