Cosa succede se le planimetrie del contratto e la descrizione dell’immobile non corrispondono?

La Corte di Cassazione si è pronunciata sull'incompatibilità tra le informazioni contenute in un contratto avente a oggetto beni immobili e la corrispondente planimetria allegata.

Nel caso di specie, la società Alfa aveva intentato una causa contro la società Beta, chiedendo che venisse pronunciata una sentenza costitutiva che trasferisse a suo favore un appartamento con terrazzo/giardino e un posto auto. Il bene in vendita era identificato sulla mappa allegata al contratto.  Il tribunale aveva ritenuto che i beni promessi in vendita fossero identificati nonostante le differenze di dimensioni e l'orientamento dell'appartamento, a eccezione del posto auto, che non era stato incluso, e del terrazzo scoperto, che faceva parte della corte comune. Pertanto, il tribunale aveva disposto il trasferimento dell'appartamento alla società Alfa.

La società Beta aveva impugnato la decisione d'appello, sostenendo che i beni promessi in vendita non erano stati completamente identificati. La corte d'appello aveva accolto l’eccezione, sottolineando da un lato che una parte fondamentale del bene promesso in vendita, ovvero il terrazzo/giardino, non poteva essere trasferita in quanto di proprietà comune; dall’altra che l'appartamento aveva caratteristiche diverse da quanto promesso, con una riduzione del 13% della superficie e una diversa posizione geografica (nord invece di sud), con conseguenze sulle temperature interne dell’immobile. La società Alfa aveva proposto ricorso per Cassazione, ma la Corte Suprema lo aveva respinto constatando «una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà» ritenendo così fondata l'eccezione della società Beta riguardo alla profonda diversità tra i beni promessi in vendita e quelli trasferiti con la sentenza impugnata.

Nel pronunciare la sentenza, i Giudici di legittimità precisano che le planimetrie sono parte integrante del contratto avente a oggetto beni immobili, quando le stesse sono a esso allegate e le parti vi abbiano fatto riferimento nel contratto medesimo per la sua interpretazione. Se vi è una discrepanza tra la descrizione dell'immobile descritto nel contratto e la rappresentazione grafica nella planimetria, spetta al giudice di merito stabilire se i documenti corrispondano all'intento delle parti, prendendo in considerazione l'analisi globale del contratto stesso (cfr. Cass. civ., n. 4934 del 2014). Il giudice deve, quindi, esaminare attentamente il contratto e valutare le evidenze planimetriche, che fanno parte del documento di provenienza, fornendo una motivazione logica e sufficiente per evitare il controllo nelle sedi superiori. (Cass. Civ. sez. II, 18 gennaio 2024, n. 1922)