Contratto risolto: ecco quando è dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

In materia di locazione non abitativa, l’obbligazione di corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è condizionata unicamente alla circostanza che la cessazione del contratto non sia dovuta a un fatto imputabile al conduttore.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 14517 del 16 maggio 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso relativo ad un contratto di locazione commerciale concluso tra un Comune e un privato.
Riflettori puntati, in particolare, sul presunto credito vantato dal privato per l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Per i giudici di merito è decisiva una constatazione: le parti avevano convenuto, già all’atto della conclusione del contratto di locazione, l’effettiva destinazione del locale concesso in godimento allo svolgimento di attività comportante contatti diretti con il pubblico.
Col ricorso in Cassazione, però, il Comune osserva che il contratto di locazione in esame è cessato per il rifiuto del privato di procedere al suo rinnovo alle condizioni concordate, sì da provocarne la mancata prosecuzione, con la conseguente mancata integrazione, secondo il Comune, del presupposto necessario ai fini del conseguimento del diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, consistente nella mancata cessazione del contratto per fatto del conduttore.
Il Comune evidenzia poi la mancata dimostrazione, da parte del privato, che l’attività commerciale da lui svolta all’interno dell’immobile condotto in locazione comportasse un contatto diretto con il pubblico, con conseguente insussistenza anche di detto ulteriore presupposto indispensabile ai fini del riconoscimento del diritto al conseguimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Queste obiezioni, però, non convincono i magistrati di Cassazione, i quali osservano che il Comune ha riconosciuto l’avvenuta cessazione del contratto di locazione in corrispondenza alla data della sua naturale scadenza ma ha presentato l’interruzione del rapporto tra le parti come comunque riconducibile al fatto del conduttore, avendo quest’ultimo rifiutato di rinnovarlo e quindi di proseguire la relazione contrattuale, con la conseguente (ritenuta) insussistenza di un elemento indispensabile ai fini del riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Per i giudici di Cassazione, però, la tesi sostenuta dal Comune è del tutto priva di valido fondamento, dovendo ribadirsi come l’obbligazione di corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sia condizionata unicamente alla circostanza che la cessazione del contratto non sia dovuta a un fatto imputabile al conduttore.
Analizzando lo specifico caso, non è emersa l’avvenuta determinazione della naturale scadenza del contratto a seguito di una disdetta del conduttore (né che a quest’ultimo è risultata imputabile alcuna risoluzione contrattuale per inadempimento, o, in alternativa, alcun recesso), ed è del tutto palese la sussistenza del requisito in esame indispensabile ai fini del conseguimento dell’indennità in parola, atteso che il mero rifiuto del conduttore di rinnovare il contratto a seguito della sua naturale scadenza (e, dunque, il rifiuto di rinnovare un contratto già cessato) non costituisce in alcun modo una circostanza valorizzata dalla legge ai fini della negazione di detta indennità in favore del conduttore.