Chi ha acquistato un immobile a titolo derivativo può far valere anche l’usucapione?
La Corte ha stabilito che in un conflitto tra un acquirente a titolo derivativo e un acquirente per usucapione, prevale sempre il secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che conferma l'usucapione e dall'ordine temporale delle trascrizioni della sentenza o della domanda rispetto a quella dell'acquisto a titolo derivativo. Il principio della continuità delle trascrizioni non risolve il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e a titolo originario, ma solo tra più acquisti a titolo derivativo dallo stesso dante causa.
Secondo una recente pronuncia della Cassazione, in caso di conflitto tra un acquirente a titolo originario e un avente causa a titolo derivativo dal soggetto usucapito, prevarrà l'acquirente a titolo originario considerando la retroattività degli effetti dell'usucapione dall'inizio del possesso. L'acquirente che ha acquistato un bene dall'usucapito tramite un titolo non trascritto potrà far valere la proprietà del bene a titolo originario una volta che siano soddisfatti i requisiti di legge.
Il caso trae origine dalla citazione in giudizio di un soggetto da parte di un Comune che voleva farsi riconoscere l’intervenuta usucapione di un immobile precedentemente acquisito tramite un atto di compravendita non trascritto. L’immobile, nel periodo intercorso tra la compravendita e il procedimento di accertamento dell’usucapione, veniva pignorato ai danni del convenuto e, in sede di espropriazione forzata, trasferito a un terzo soggetto. La Corte d'appello ha accolto la richiesta del Comune, affermando che in un conflitto tra un acquirente dall'usucapito a titolo derivativo e un acquirente del bene a titolo originario, prevale quest'ultimo. Questa decisione si basava sul principio precedentemente espresso dalla Cassazione civile (cfr. Cass. civ., n. 2162 del 2005) secondo cui le regole per risolvere i conflitti tra atti indicati dall'art. 2643 c.c. si applicano solo tra più acquisti a titolo derivativo dallo stesso dante causa. Avverso tale decisione della Corte d’Appello, il terzo soggetto al quale era stato trasferito il bene a seguito della proceduta di espropriazione forzata, ha adito la Corte di Cassazione deducendo la questione se un soggetto già proprietario di un bene immobile per titolo di acquisto derivativo valido, possa anche proporre domanda di usucapione dello stesso.
Quindi, la questione chiave che deve essere affrontata in giurisprudenza è se un soggetto che ha acquisito un bene a titolo derivativo dall'usucapito tramite un titolo non trascritto possa invocare l'acquisto della proprietà del bene per usucapione, modificando così la natura del proprio titolo di acquisto. Questo tema, ancora non affrontato con chiarezza dalla giurisprudenza, solleva dibattiti sulla possibilità che un acquirente a titolo derivativo di un immobile possa invocare sullo stesso anche un acquisto a titolo originario, ovvero mediante usucapione. (Cass. civ., sez. II, ord. interlocutoria, 5 gennaio 2024, n. 321)