Sì alla demolizione decisa dal Comune se vi è l’assoluta incompletezza delle opere

Legittima l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune se dal verbale di sopralluogo si constata l’assoluta incompletezza delle opere. Questa la posizione assunta dai giudici (sentenza numero 970 del 7 febbraio 2025 del Consiglio di Stato), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla realizzazione, su un terreno oggetto di provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale, di un progetto edilizio finalizzato alla costruzione di un parcheggio pubblico interrato. Per inquadrare meglio la questione, poi, i giudici richiamano il principio secondo cui occorre, in caso di realizzazione, prima della decadenza del permesso di costruire, di opere non completate, distinguere a seconda se le opere incomplete siano autonome e funzionali oppure no. Nel caso di costruzioni prive dei suddetti requisiti di autonomia e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire. Qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (ad esempio, villette) che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati – ferma restando l’esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate – devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma – in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali – necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire. Qualora, invece, le opere incomplete, ma funzionalmente autonome, presentino difformità non qualificabili come gravi, l’amministrazione potrà adottare la sanzione ipotizzata dal ‘Testo unico sull’edilizia’, pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale. Fatta salva, però, la possibilità, per la parte, di ottenere un titolo che consenta di conservare l’esistente e di chiedere l’accertamento di conformità, sempre alla luce del ‘Testo unico sull’edilizia’, nel caso di opere minori (quanto a perimetro, volumi, altezze) rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il manufatto – di per sé funzionale e fruibile – di un titolo idoneo, quanto alla sua regolarità urbanistica. Per fare chiarezza, poi, precisano i giudici, alla luce di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la divergenza tra consentito e realizzato sussiste non solo quando si costruisce in più del consentito, ma anche quando vi è il cosiddetto incompleto architettonico, configurabile sotto il profilo temporale qualora vi sia stata la decadenza del permesso di costruire e non sia possibile ottenere un nuovo titolo abilitativo, ovvero la parte non lo richieda. In particolare, detto disposto si applica quando le opere incomplete non sono autonome, scindibili e funzionali, riducendosi, ad esempio, alla realizzazione dei soli pali di fondazione, allo scavo del terreno, alla costruzione di pilastri o della struttura in cemento armato senza la tamponatura (cosiddetto scheletro), trattandosi di opere riconducibili alla totale difformità dal permesso di costruire, non potendo essere rilasciato il titolo abilitativo per la realizzazione di un manufatto privo di una autonoma finalità. Né, a fronte di siffatte incompletezze, può ritenersi ricorra l’ipotesi di opere quasi completate, necessitanti solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire.