Impugnazione della delibera: possibile l’azione da parte di terzi

La limitazione ai soli condòmini della legittimazione all’impugnazione della delibera si giustifica allorché si paventi un’ipotesi di annullabilità della delibera. Non vi è motivo, quindi, per negare a terzi la legittimazione ad impugnare una delibera affetta da nullità, potendo essa essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante un’azione di mero accertamento, che è esperibile da chiunque vi abbia interesse.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (sentenza numero 6489 del 18 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un immobile in quel di Napoli.
Chiari i punti salienti della querelle: una società, titolare di un immobile terraneo sito nel condominio, ha impugnato la delibera assembleare con cui, nel dicembre del 2013, quale furono assunte iniziative volte a inibire il parcheggio di automobili nel cortile condominiale interno, cortile di proprietà esclusiva della stessa società ma gravato da servitù di passaggio in favore del condominio. In particolare, fu decisa la sostituzione delle serrature dei due accessi carrabili al cortile, e ciò al fine di inibirne l’accesso ai condòmini per scopi diversi dall’esecuzione di sfratti e lavori di ristrutturazione.
Per i giudici di merito, però, le obiezioni sollevate dalla società sono prive di fondamento. In Appello, in particolare, viene osservato che, premesso che la società è condòmina dell’edificio, poiché titolare di un immobile terraneo sito nel fabbricato, e il condominio non comprende il cortile su cui affaccia il fabbricato, cortile che è bene esclusivo della società e su cui grava solo una servitù di passaggio a favore del condominio, la società, avendo impugnato la delibera condominiale, ha, per forza di cose, fatto valere la sola posizione di condòmina e non anche quella di proprietaria della cosa gravata di servitù.
Ciò detto, la delibera non presenta alcun vizio, fermo restando il diritto della società di far valere, in separata sede, il suo diritto al pieno accesso alla sua proprietà, non incompatibile con l’esercizio della servitù di passaggio in favore del condominio.
In altre parole, secondo i giudici d’Appello, il pregiudizio che il singolo può far valere in sede di impugnazione della delibera è esclusivamente quello correlato alla posizione di condòmino. Quindi, in questa vicenda, il pregiudizio è quello relativo al terraneo di proprietà esclusiva della società, facente parte dell’edificio condominiale, e al diritto sulle parti comuni, mentre non sono vizi della delibera gli effetti pregiudizievoli che avrebbero potuto derivare da essa rispetto alla posizione di terzo, che è la posizione che compete alla società in relazione al cortile gravato da servitù.
Queste valutazioni non convincono, però, i magistrati di Cassazione, i quali, accogliendo le obiezioni sollevate dalla società, osservano che, in generale, in tema di condominio, le deliberazioni assunte dall’assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. E, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dal Codice Civile, a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere, e quindi anche il condòmino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.
In sostanza, quindi, la limitazione della legittimazione all’impugnazione della delibera ai soli condòmini si giustifica allorché si paventi un’ipotesi di annullabilità della delibera. In questa ipotesi è chiaro che solo coloro nei cui confronti la delibera è vincolante sono, altresì, i soli interessati al corretto procedimento di formazione della volontà assembleare, essendo parti necessarie sia nella fase di convocazione, sia nella fase di costituzione del collegio, sia in quella di espressione del voto. Non vi è motivo, per contro, per negare la legittimazione anche di terzi ad impugnare una delibera affetta da nullità, potendo essa essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante un’azione di mero accertamento, la quale è esperibile da chiunque vi abbia interesse. Invero, un soggetto terzo rispetto ai rapporti reali che legano i proprietari delle singole unità immobiliari ben può prospettare la titolarità di una situazione giuridica correlata, sul piano degli effetti, a una deliberazione nulla adottata dall’assemblea. Infatti, l’esigenza di tutela di terzi estranei alla compagine condominiale non può intendersi soddisfatta soltanto con gli strumenti disponibili in base al rapporto, reale o personale, leso dal condominio con l’approvazione della delibera nulla, o dall’azione risarcitoria quando l’esecuzione di tale delibera abbia cagionato un danno ingiusto.
Vale comunque il principio che l’interesse ad agire, concretandosi in una situazione di vantaggio sostanziale da proteggere, non si intende ex se escluso dalla astratta esperibilità di azioni alternative di tutela della medesima situazione giuridica contro lo stesso o altro soggetto.
Ciò significa che la facoltà di agire, ad esempio, in rivendicazione, o in negatoria, o in confessoria servitutis, contro coloro che diano pratica attuazione ad un deliberato assembleare, utilizzando un bene in maniera da invadere la sfera patrimoniale individuale di un terzo (o anche di un singolo condòmino, che assuma la lesione di un diritto proprio contrapposto a quello del condominio), non elimina l’interesse di quest’ultimo a proporre un’azione di mero accertamento della nullità della delibera condominiale che abbia autorizzato quell’utilizzazione, per farne dichiarare l’inefficacia nei suoi confronti.
Tornando alla vicenda oggetto del processo, il fondo servente apparteneva, in proprietà esclusiva, a uno dei condòmini (la società), ma tale duplicità di posizione non vale ad escludere l’applicabilità dei principi in base ai quali il terzo proprietario è, in quanto tale, legittimato a far valere la nullità della delibera.
Ecco perché, secondo i giudici di Cassazione, in Appello, a fronte della impugnativa della delibera, non si poteva disconoscere in astratto la legittimazione del condòmino, proprietario del fondo servente, ma si sarebbe dovuto verificare la validità della delibera in conformità ai motivi di impugnazione, con i quali ne è stata sostenuta la nullità in quanto incidente sul fondo servente oggetto proprietà esclusiva. Irrilevante, sotto questo aspetto, l’estraneità del fondo servente al condominio, chiosano i magistrati di terzo grado.